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Laufende Kosten für Gebäudereinigung, Gartenpflege und Hausmeister dürfen Vermieter auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. Grundlage ist § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Nicht umlagefähig sind dagegen Reparaturen, Instandhaltung, Verwaltung und einmalige Sonderreinigungen.
Die wichtigsten Positionen im Überblick
| Leistung | § 2 BetrKV | Umlagefähig | Was dazugehört |
|---|---|---|---|
| Gebäudereinigung | Nr. 9 | ja | Gemeinsam genutzte Bereiche: Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Waschküche, Aufzugskabine |
| Gartenpflege | Nr. 10 | ja | Rasen, Beete, Gehölze, Spielplätze, private Wege und Zufahrten |
| Winterdienst | Nr. 8 (Straßenreinigung) | in der Regel ja | Räumen und Streuen der Gehwege |
| Beleuchtung | Nr. 11 | ja | Strom für Treppenhaus-, Keller- und Außenbeleuchtung |
| Hauswart / Hausmeister | Nr. 14 | teilweise | Laufende Tätigkeiten wie Kontrollgänge, Pflege, Aufsicht |
| Reparaturen, Renovierung | – | nein | Instandhaltung und Instandsetzung trägt der Eigentümer |
| Sonderreinigung (z. B. Baustaub) | – | nein | Einmalige Kosten, keine laufenden Betriebskosten |
Gebäudereinigung: Was zählt, was nicht?
Umlagefähig ist die Reinigung aller Bereiche, die Bewohner gemeinsam nutzen – also Treppenhaus, Flure, Keller, Dachboden und die Aufzugskabine. Egal ist, ob eigenes Personal oder eine Reinigungsfirma reinigt. Die Reinigung von Außenanlagen gehört dagegen zur Gartenpflege.
Eine Endreinigung nach Bauarbeiten oder Sanierung ist nicht umlagefähig. Sie ist eine einmalige Ausgabe und kein laufender Betriebskostenposten.
Hausmeisterkosten: der häufigste Streitpunkt
Die Kosten für einen Hausmeister sind nur für laufende Tätigkeiten umlagefähig. Dazu gehören Kontrollgänge, das Überwachen der Haustechnik oder die Pflege der Anlagen.
Nicht umlagefähig sind Anteile für:
- Reparaturen und Instandsetzung
- Schönheitsreparaturen
- Verwaltungsaufgaben wie Wohnungsübergaben oder Mieterkommunikation
Außerdem gilt: Übernimmt der Hausmeister Reinigung oder Gartenpflege, dürfen diese Leistungen nicht zusätzlich einzeln abgerechnet werden. Sonst würde der Mieter doppelt zahlen.
Warum eine saubere Rechnung so wichtig ist
Bietet ein Dienstleister Hausmeister, Reinigung und kleine Reparaturen aus einer Hand an, muss die Rechnung die Leistungen trennen. Nur so kann der Verwalter die umlagefähigen Anteile korrekt in die Nebenkostenabrechnung übernehmen. Pauschale Gesamtbeträge führen oft zu Einsprüchen von Mietern.
Voraussetzung: der Mietvertrag
Umlegen dürfen Vermieter nur, was im Mietvertrag vereinbart ist. Üblich ist ein Verweis auf die Betriebskostenverordnung. Positionen unter „Sonstige Betriebskosten“ müssen einzeln benannt werden, sonst sind sie in der Regel nicht umlagefähig.
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